西班牙五個城市——馬德里、巴塞隆納、多諾斯蒂亞、馬拉加和馬略卡島帕爾馬——的中等收入家庭無法承擔買房的平均抵押貸款，因為他們必須支付遠遠超過其收入的100%。這是今天在 Tecnocasa 集團首都和龐培法布拉大學發布的房地產市場年度報告的主要結論。該地區位置複雜，價格較去年上漲15.3%。然而，對真實群體的分析表明，根據一些微觀經濟指標，情況將會放緩。
Tecnocasa 開發了一個指標“抵押貸款准入系統”，並在此基礎上開發了一個紅綠燈，用於評估購買房屋的信貸准入是開放的還是複雜的。該指標考慮了每個地區的房屋平均價格、平均抵押貸款每年必須支付的還款額（25年為80%）、貸款所需的年收入（債務比例為30%），最後是家庭年平均收入。
在這份名單中，整個馬德里市都被標記為紅色交通燈，因此普通家庭獲得抵押貸款的機會是「有限的」。以444,500幣的價格購買該市的普通房屋，每年的抵押貸款費用為19,866歐元。所需年收入為66,220現金，但每戶平均年收入為49,741現金。因此，抵押貸款准入率為133%。
巴塞隆納也發生了同樣的情況，這一比例高達124%。在 Donostia，交通號誌呈現更強烈的紅色，佔 144%，而在帕爾馬也是 138%。馬拉加的勝率達到113%，而畢爾巴鄂即將進入危急局面，接近100%。
西班牙大城市的 Tecnocas 抵押貸款紅綠燈一直是紅燈嗎？ Tecnocasa 分析總監 Lázaro Cubero 今天問道。答案是他舉了馬德里的例子，2014年至2016年馬德里處於綠色區域（無障礙）。 2017年處於電氣化區域（琥珀色無障礙）。 2022 年，紅色區域發生變化。
房地產集團的診斷與往年相同：「房屋銷售需求旺盛，供應不足，正在推高價格。」具體來說，2025年該集團的需求按30%計算（近兩年增長了72%），供應則減少16%。房子越來越少，買家越來越多。每組特諾卡薩房屋平均有七個潛在買家，是兩年前的兩倍多。
每組特諾卡薩房屋平均有七個潛在買家，是兩年前的兩倍多
西班牙許多地區的情況都很嚴峻，但 Tecnocasa 看到了一些積極的跡象。雖少，但很好。我們向 Cubero 指出：「我們的工作中發現了一些因素，這些因素使我們認為 2026 年價格不會以這種方式上漲。」這些指標隨著房屋出售前的天數、營業期限的增長以及賣家減少能力的增長而增加。
蓬佩奧-法布拉大學經濟學教授、負責準備年度報告的 Tecnocasa 主席主任 José García-Montalvo 表示：「有些事情正在改變。」「買家會減輕壓力，因為買家買不起這個東西，」教授說。在他看來，“行為發生了改變，並且預期改變的周期可能會變得更慢”，這種改變取決於其他因素，但也可能是由上述這些因素產生的。西班牙的真實情況發生了什麼樣的變化？ 「就折扣和更平靜的價格上漲而言，」加西亞-蒙塔爾沃總結道。
