丹佛地鐵公寓空置率飆升，租金下降

根據丹佛都會區公寓協會的季度更新，面對越來越多的空置公寓，丹佛都會區房東在 2025 年最後三個月開始更積極地削減租金並增加租約。

第三季度該地區的公寓空置率升至7.6%，而第三季度為6.3%，去年同期為6.9%。更多空置公寓導致平均租金從第三季度的 1,816 美元降至上季度的 1,754 美元，這是自 2022 年第一季度以來的最低水平。

Apartment Insights 的負責人、該報告的作者斯科特·拉斯本 (Scott Rathbun) 在周三上午的電話會議上表示：“今天租一套公寓的成本與四年前大致相同。”

對於能夠獲得優惠的租戶來說，可以節省更多。優惠平均佔總租金的 9.5%，相當於每年平均四到五週的免費租金。對於新開發項目，免費租金優惠平均可持續三個月。

“這對於新租戶來說是一個很好的機會。這是一個對租戶友好的情況，”AAMD 執行副總裁馬克·威廉姆斯 (Mark Williams) 說。

Rathbun 表示，補助金比例是丹佛近 19 年來最高的，補助金的美元價值是 Apartment Insights 調查 21 年曆史上最高的。他補充說，他聽說一些房東為了吸引租戶而提供一年的免租金和 5 萬美元的獎品。

他表示，減去優惠和“有效”租金後，丹佛都市區的平均租金約為每月 1,587 美元，1970 年代的房產每月租金低至 1,300 美元。獲得如此低的租金需要願意搬家，而且似乎許多租房者都願意搬家，這給所有類型的公寓帶來了壓力。

這種情況已經變得如此極端，以至於舊公寓的租金現在與在低收入住房稅收抵免的幫助下建造的收入限制公寓相當。

十年前，補貼公寓的空置率極低，僅為2%，凸顯了對此類公寓的強勁需求。但第四季度空置率為 7.2%，略低於大市場。 Rathbun 表示，對於收入佔該地區家庭收入中位數 60% 的租房者來說，市場正在提供更多數量自然負擔得起的單元，從而避免了滿足政府收入限制的麻煩。

第四季度所有都會縣的空置率均上升，租金下降。丹佛縣和阿拉帕霍縣的空置率最高，達到 8.2%，高於第三季度的 6.6% 和 7%。道格拉斯縣的空置率從 5.2% 上升至 6.9%，而杰斐遜縣則從 5.5% 上升至 7%。

布魯姆菲爾德/博爾德的市場最緊張，空置率為 6.5%，但租金季度降幅最大，為 4.7%。亞當斯縣的空置率第二低，為 6.7%。租金下降3.2%。

丹佛 1970 年代之前的公寓總體空置率最高，為 12.3%，而亞當斯縣 90 年代的公寓空置率最低，為 5.2%。亞當斯縣 1970 年代之前的公寓平均租金最低，為每月 1,218 美元，而布魯姆菲爾德/博爾德地區 2020 年較舊的公寓平均租金最高，為每月 2,363 美元。

供應過剩是租金下降的主要原因。 2024 年，建築公司交付了約 2 萬套新公寓，幾乎是近期歷史平均水平的兩倍。那年市場只吸納了1.4萬人。這導致2024年第四季度空置率上升和租金下降。

2025 年前 9 個月，市場似乎正在消化過剩產能，使空置率回到 6% 左右的區間。去年新交付量與需求更加一致，建成 15,330 套，吸納 11,138 套。

Rathbun 表示，但 2024 年仍有剩餘。第四季度，開發商交付了 3,087 套單位，接近歷史平均水平。但市場非但沒有吸納，反而吸納了3,177個單位。

與感恩節晚餐的類比可能有助於解釋正在發生的事情。過度擁擠的市場擠走了前面的 3,087 套公寓，然後“回流”了之前佔用的 3,177 套公寓。本季度末約有 34,000 套空置公寓，高於第三季度的 28,000 套。

Rathbun表示，與辦公樓業主相比，公寓樓業主更能適應和響應需求的變化，辦公樓業主讓自己的房產空置並變得一文不值，而不是違反貸款機構施加的陳舊貸款協議，貸款機構期望經濟復甦，但又不敢在投資組合中表現出損失。

正因為如此，“透明”辦公樓開始在丹佛市中心重新出現，廉價銷售達到90%或低於之前的購買價格。

到目前為止，公寓業主沒有違約或他們的項目被債權人扣押。空置率雖然很高，但仍處於約 6.6% 的長期平均水平之內。房東正在降低租金、增加優惠並激烈爭奪租戶，即使這意味著蠶食舊的、競爭力較弱的開發項目。