紐約正面臨著規模驚人的經濟適用房危機。空置率 徘徊 約1.4%。收入微薄的家庭因房價過高而無法進入整個社區。但在 2025 年 5 月，當住房保護和發展部 (HPD) 宣布將停止處理大多數新的《私人住房融資法》第 610 條申請時，該市放棄了一項行之有效的政策。
第610條, 該法案於 2022 年 12 月由州長凱西·霍赫爾 (Kathy Hochul) 簽署成為法律，這是一個難得的政策創新時刻，讓所有參與者都受益。該法律允許租金穩定經濟適用房的業主領取全額聯邦和地方住房券，即使該金額超過了建築物註冊的合法租金，也不會增加租戶支付的金額。租戶繼續 僅付款 30% 他們的租金收入。業主獲得額外收入來支付不斷增長的運營成本和建築維修費用。政府最大限度地發揮現有補貼計劃的價值。 這是一個優雅的政策設計：保持負擔能力，同時防止我們已有的經濟適用住房存量惡化。
然後是HPD 拔掉插頭, 理由是聯邦資金的不確定性。該機構在堅持認為已批准改造的建築物可以根據第 610 條繼續運營的同時，宣布將不再處理大多數類型補貼的新許可證，包括為該市最弱勢居民服務的關鍵計劃：城市打擊無家可歸和驅逐預防補充計劃 (CityFHEPS) 和艾滋病毒/艾滋病管理局 (HAV/AIDS 服務)。
這一決定反映出對第 610 條的作用存在根本性誤解。該計劃不會產生新的政府義務。它只是讓現有的補貼資金更有效地流向已經承諾的地方。當優惠券持有者搬入 610 區建築時，該城市 已經有義務 來支付這筆補貼。區別在於，這些資金是用於維持優質的經濟適用房，還是受到人為壓低註冊租金的限制，導致建築物陷入財務困境。
考慮一下經濟適用房提供商面臨的現實。他們有保險費用 飆升。房產稅持續上漲。維護的人工和材料成本增加。與此同時，多年前根據監管協議建造經濟適用房的開發商受到租金上限的限制，而租金上限不再反映建築運營的經濟性。有些是 沉思 僅93%的租金 與 95% 的參與者相比， 一個而這些預測在 2020 年之前被認為是保守的。
如果沒有 610 條款，這些建築將面臨緩慢的死亡螺旋。現金流不足意味著維修的延遲。延誤維護會導致建築物的老化。情況惡化導致租房者流離失所以及城市住房中經濟適用房的流失。我們已經在這五個行政區看到過無數次這樣的故事。
第 610 條提供了一條生命線。通過允許建築物獲得全額代金券，它提供了維護房產、進行必要的維修和維持經濟適用住房計劃的可行參與者所需的財務空間。這不是房東的意外之財，而是保障房生態系統的生存機制。
HPD 的理由——聯邦資金的不確定性聽起來很空洞。第 610 條使用的聯邦代金券計劃並不是新撥款。這些是現有的承諾。如果 HPD 擔心預算限制，解決方案是根據已證實的需求確定哪些建築物將獲得第 610 條許可證的優先順序，而不是完全停止向新申請人開放該計劃。
另外，時機再糟糕不過了。紐約正在實施幾十年來最雄心勃勃的住房議程。 City of Yes for Housing Opportunity 旨在在所有社區建造新住房。 485x稅收優惠旨在刺激經濟適用房的建設。但是，如果我們同時允許現有的經濟適用住房因官僚主義癱瘓而惡化，那麼新的經濟適用住房有什麼好處呢？
政策設計已經包括保障措施。監管機構評估金融項目，以優先考慮最需要的建築。該計劃要求維持租金穩定保護措施。如果租戶丟失憑證，租金必須減少至法律規定的金額。這些規定確保第 610 條達到其預期目的：保持負擔能力，而不是利潤最大化。
HPD 聲稱將繼續處理 NYCHA 租戶和項目憑證以及緊急憑證的授權。但這個雕刻還不夠。 CityFHEPS 和 FHEPS 為數千名紐約人提供服務，其中包括有孩子的家庭和無家可歸的個人。 HASA 代金券為艾滋病毒/艾滋病患者提供支持。將這些計劃排除在第 610 條之外意味著為我們最弱勢居民服務的建築物將得不到財政支持。
HPD 稱之為不確定性，住房提供者稱之為生存威脅。圍繞第 610 條的可用性規劃項目的經濟適用房開發商現在面臨資金缺口。宣布暫停令時，處於申請階段的建築陷入了困境——無法前進，無法規劃，在等待可能永遠不會出現的官僚明確性的同時，資金慢慢流失。
這座城市需要改變路線。 HPD 應根據已證明的財務需求，按照適當的優先級標準立即重新開放第 610 條申請。如果聯邦預算限制確實需要限制該計劃的範圍，那麼就創建一個透明的等待名單和審批流程，而不是任意關閉。與州立法機關合作擴大並正式確定第 610 條的規定。
最重要的是，要認識到維護現有的經濟適用住房與建造新單元一樣重要，而且往往更具成本效益。每一塊錢都花在支持這場戰斗上 根據第 610 條規定的經濟適用建築可節省在這些單元丟失後更換所需的大量投資。
紐約不能讓官僚關注和財政悲觀主義破壞智能住房政策。第 610 條有效。應該擴大而不是放棄。經濟適用房危機需要大膽行動，而不是怯懦退卻。 HPD 應該為第 610 條申請和紐約未來迫切需要的經濟適用房敞開大門。
