商業房地產貸款人正在成為覬覦者。經過多年的等待並希望市場會好轉，他們正在出售美國不良資產的債務，有時甚至高達貸款償還金額的 85%。
高盛集團(Goldman Sachs Group Inc.)和德意志銀行(Deutsche Bank AG)等貸款機構以及規模較小的公司都表現出更大的意願，取消不良資產的贖回權或出售不良貸款，即使這意味著要承擔巨額損失。這很痛苦，但他們表示有必要消除超過 1300 億美元的不良商業房地產債務。
這標誌著一個延期和假裝時代的結束，當時貸款機構以利率前景黯淡和可比交易有限為理由，給陷入困境的借款人更多的時間，並保持資產估值，即使在當時看起來仍然看漲。出售不良貸款也有助於釋放現金，投資動盪帶來的新機會。
產權保險公司第一美國金融公司 (First American Financial Corp.) 的高級商業房地產經濟學家 Xander Snyder 表示：“如果你在其中一筆交易中站在了錯誤的一邊，那麼你必須告訴投資者你已經損失了錢，這可能會讓人感到毀滅性的。”
今年，上海商業銀行以比債務償還金額低85%的折扣出售了曼哈頓一套公寓改造貸款。在以高盛為首的貸款機構接管了洛杉磯一家歷史悠久的電影製片廠後，Netflix Inc. 正在洽談收購事宜，其價格僅為 2021 年 18.5 億美元售價的一小部分。購買了由舊金山一座辦公大樓支持的 2.4 億美元商業抵押債券的基金經理在出售基礎貸款後僅剩 1.01 億美元可分配給投資者後遭受了損失。
據一位知情人士透露，Lender Ready Capital Corp. 以約 30% 的折扣出售了一批由陽光地帶公寓支持的貸款，減少了其在過度建設的市場中的風險敞口。
Ready Capital 2 月表示，其目標是剝離 60% 的傳統商業房地產貸款組合。該公司告訴投資者，正在尋找 15 億美元貸款的買家，重點是清理不良和表現不佳的債務。
首席信貸官多米尼克·斯卡利(Dominick Scali)在電話會議上表示，該公司正在「給借款人和其中一些資產施加一些壓力，他們最終將尋求替代融資或可能出售相關資產」。
Ready Capital 的代表沒有立即回應置評請求。
貸方越來越多地強制出售或取消抵押品贖回權來支持不良貸款。今年早些時候，德意志銀行申請取消哈克曼資本合夥公司位於紐約的考夫曼阿斯托里亞工作室的贖回權，該工作室擁有 3.4 億美元的抵押貸款。德意志銀行領導的一個集團正在招募房地產經紀人來行銷哈克曼在洛杉磯的一些娛樂地產，因為在新冠疫情停工和 2023 年好萊塢編劇罷工後，這些地產的價值下降，需求依然疲軟。
德意志銀行和哈克曼的代表沒有立即回應置評請求。高盛是正在談判收購 Netflix 的雷德福工作室中心收購集團的一部分，拒絕置評。
將貸款出售給曼哈頓公寓區的上海商業銀行發言人拒絕就個別交易發表評論，但指出該公司已“制定程序並遵循正當程序來審慎管理我們的貸款組合。”
MSCI 表示，即使在受疫情影響尤為嚴重的辦公室中，第一季不良資產的銷售額也比去年同期成長了 45%。
尋求新辦公空間市場的公司主要在繁忙的市中心尋找新建或最近翻新的建築。這意味著無力翻新舊房產的房東，尤其是在較為休眠的市場上，將繼續陷入困境。
商業房地產數據提供商 Trepp 的首席產品官朗尼·亨德利 (Lonnie Hendry) 表示：“如果一處房產現在陷入困境三到四年多，那麼它捲土重來的機會就非常渺茫。” “貸款人已經能夠量化他們的賬簿中有多少可能面臨不良貸款，並準備從他們的投資組合中刪除這些貸款並承擔損失。”
根據摩根士丹利資本國際 (MSCI) 的數據，第一季不良貸款清理數量自 2022 年以來首次超過新增不良貸款。但該分析公司的數據顯示，市場仍充滿問題，所有商業房地產領域的總額接近 1,320 億美元。
雖然一些貸款機構正在出售不良貸款，但其他貸款機構正在更快地取消抵押品贖回權。特雷普表示，3 月份，與止贖建築物相關的商業抵押貸款餘額達到 170 億美元，高於 2024 年的 70 億美元，也是大金融危機解決時期以來的最高水準。
Parkview Financial 最近取消了巴爾的摩兩座公寓大樓的贖回權，該公司對前酒店建築進行了改造，拖欠了 4500 萬美元的貸款。
Parkview 執行長 Paul Rahimian 表示：“引入一名新的物業經理，重新打造大樓品牌，或許翻新大堂或電梯，然後等待 12 到 24 個月，我認為你會看到價值創造。”
對於這家總部位於洛杉磯的銀行來說，此類措施變得越來越普遍。
拉希米安說：“我們等待了一段時間，並試圖幫助我們的借款人度過這個週期。” “但隨著週期的繼續，事情變得越來越困難。”
抵消一些損失的是原產地的增加。 MBA 預計今年將發放約 8,050 億美元的商業抵押貸款，比 2025 年成長 27%。 「機會正在增加，」摩根大通表示。在其 2026 年商業地產展望中。 “多戶住宅、工業和零售業仍然保持彈性，幾個市場的辦公室入住率和租金正在增加。”
就連對房地產貸款持謹慎態度的銀行的活動也在增加。 Trepp 表示，第四季銀行對創收商業房地產的貸款年增 3.6%。
第一美國公司的史奈德說，這是一個好兆頭。 “我認為我們正處於更廣泛商業週期復甦的早期階段。”
黃為彭博社撰稿。
