房地產市場變化後美國人面臨意想不到的機會

17 5 月 2026

春季房地產市場通常是一年中最活躍的時期，此時掛牌量增加，買家需求達到高峰。到 2026 年，這種季節性模式令人信服地讓美國人預計會出現任何變化。

抵押貸款利率遠高於疫情前房地產投資者和日常購屋者的水平，而且大多數主要市場的房價仍然很高。通常被認為是一種等待模式，而不是繁忙的春天。

在 2026 年 5 月版中 BiggerPockets 房地產播客在每月的房地產市場更新中，首席投資長戴夫梅耶爾 (Dave Mayer) 解釋了春季房地產市場如何開始出現買家和房地產投資者意想不到的轉變。

儘管從某些指標來看這種轉變並不理想，但它正在創造機會。待售天數不斷增加，賣家降價速度快於預期，買家槓桿的窗口已悄悄打開。

梅耶爾在周五的節目中表示：“由於利率波動、地緣政治動盪和普遍的經濟不確定性，房地產市場並未遵循其通常的模式。” “但這並不意味著一切都很糟糕。事實上，房地產市場出現了許多值得房地產投資者關注的一線希望。”

2026 年 5 月房地產市場更新揭示了什麼

市長更新的核心是一個數字，它反映了目前正在發生的變化：待售天數上升至 43 天，這是幾年來的最高水平。邁耶很快就將這個數字置於歷史背景中。在疫情爆發之前，合約下的平均回家時間接近兩個月。在 2022 年和 2023 年的瘋狂擴張期間，一些市場的窗口期縮短至 7 天。

邁耶說，這就是賣家的回應方式。他指出，降價的速度比他根據過去的周期預期的要快，他將這一變化歸因於對賣家心理的更廣泛的反思。

邁耶說：“賣家的大腦現在重新思考，如果他們的房產在市場上停留兩到三週，它就會突然變得陳舊。”

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同時，需求並未像許多人擔心的那樣崩潰。梅耶爾指出，抵押貸款購買申請年增 5%，待售銷售年增 8%。此外，他補充說，Google待售房屋搜尋量創下 9 個月以來的新高，比去年同期成長 20%。邁耶表示，這些數據點與美國人完全被排除在房地產市場之外的流行說法相矛盾。

他表示，市場仍有需求。 “我們看到人們對最近抵押貸款利率的變化並不太敏感。”

在供應方面，情況也同樣穩定。引用不同的數據，包括紅鰭魚梅耶爾指出，活躍庫存與去年同期大致持平。他補充說，掛牌出售房產的房主數量比一年前略有下降，這一跡象與主導房地產市場對話的崩潰敘述背道而馳。

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對於多年來眼睜睜地看著房屋在上市後幾天內消失的買家來說，當前的氣候代表著一個真正的機會。市長將更廣泛的市場描述為一個“大攤位”，它既不是崩潰，也不是復甦，而是正在悄悄地為買家與賣家互動創造空間，而這種方式是在大流行期間無法做到的。

「你可能要在 3 週後，也可能是 4 週後才能與賣家進行富有成效的對話，但你不必坐視已存在 180 天的列表，」Meyer 說。

這只是這項變更所創造的一個明顯機會，梅耶爾概述了可以利用的三項具體舉措：耐心、合約方法和嚴格的承保。第一個是短期內最可行的。隨著掛牌時間更長，賣家轉向更早降價，買家不再需要追逐市場，可以在介入之前瀏覽價格過高的掛牌。

在交易流程方面，邁耶指出了一個不太明顯的庫存來源：房主和投資者希望在場外出銷售，因為他們的翻轉或租賃房產無法獲利。

「這是一個痛苦的跡象。我不認為這會讓市場陷入困境，但我認為那裡有機會，」邁耶說。

沒有改變的是更廣泛的價格格局。 30 年期抵押貸款利率仍處於 6% 的中間區間，大多數主要市場的房價仍處於高位，邁耶警告說，這種動態在短期內不太可能以任何有意義的方式緩解。發生的變化是，購屋者現在必須在這種環境中進行操作。談判窗口已從數月縮短至數週，數據顯示市場將繼續開放至目前的水平。

待售天數創多年新高： 目前，房屋簽訂合約需要大約 43 天的時間，這是多年來最長的一次。這一數字仍低於疫情前近兩個月的平均水平，但遠高於 2022 年和 2023 年瘋狂時期的 7 至 30 天時間。
儘管利率波動，需求仍維持穩定： 抵押貸款購買申請年增 5%，待售房屋年增 8%，待售房屋的 Google 搜尋量創 9 個月新高，較去年同期增長 20%。這些數字代表了儘管價格和費率不斷上漲但仍積極參與的買家群體。
賣家降價速度快於預期： 梅耶爾表示，賣家在心理上正在重新考慮在三到四周內降低要價，而不是堅持不變。先前的降價為之前不得不追逐舊房源的買家打開了一個真正的談判窗口。
邁耶目前的劇本由三個部分組成： 在定價過高的掛牌上市、交易透過場外和投資者對投資者管道流動以及以保守的租金預期承保升值不足之前，耐心會逐漸減弱。
費率和價格是固定的： 抵押貸款利率在 6.3% 至 6.5% 範圍內，大多數主要市場的房價仍然很高，市長將當前的環境描述為“大停滯”，緩慢的正常化而不是崩潰。

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