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阿爾皮特·古普塔 (Arpit Gupta) 是紐約市租金指導委員會 (RGB) 唯一投票反對凍結租金的成員，他告訴福克斯新聞數位頻道，該政策可能會分階段實施。導致租金穩定的舊建築年久失修。剝奪房屋所有權人資本改善所需的收入。
古普塔也擔心，凍結這一市長佐赫蘭·馬姆達尼 (Zohran Mamdani) 競選時的核心承諾可能會讓房主更難支付賬單。
紐約大學商學院金融學副教授古普塔表示：“有點慢。” “風險在於建築物將遭受更多影響。人們的反應不一。一種方法是推遲維護。這將使建築物的物理狀況惡化。”
他繼續說：“還有其他管道。麻煩的事情包括延遲支付抵押貸款、保險和財產稅。這會導致財產轉移到銀行或城市。這可能會被用來出售稅收留置權。”
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2026 年 6 月 23 日，紐約市長佐蘭·馬姆達尼 (Zohran Mamdani) 在布魯克林斯科特工作室為第 99 屆國會選區候選人克萊爾·瓦爾迪茲 (Claire Valdez) 舉行的初選守夜派對上發表講話。 （麥可M.聖地牙哥/蓋蒂圖片社）
RGB 總裁 Chantella Mitchell 於二月由 Mamdani 任命。在 6 月 25 日投票後的聲明中承認，房主面臨更高的財產稅和保險費用。但辯稱大多數「仍然能夠支持更高的成本」。
古普塔於 2022 年首次被前市長埃里克·亞當斯 (Eric Adams) 任命為該委員會成員，他並沒有對米切爾關於許多房主狀況良好的說法提出異議。
但他辯稱，該市租金穩定房屋存量面臨的財務壓力並不相同。幾乎完全依賴受管制租金的舊建築所帶來的負擔比新的混合收入資產大得多。
馬姆達尼領導下的委員會比前市長白思豪 (Bill de Blasio) 領導下的委員會走得更遠，後者的政府在 2015 年、2016 年和 2020 年三次凍結租金，但只授予一年的租約。目前的凍結將影響約100萬套固定租金公寓，適用於2026年10月1日至2027年9月30日期間的一年期和兩年期租賃。
因此，在最長的情況下，房東必須等到 2029 年 9 月底才能合法提高租金。
Arpit Gupta（右）在紐約市租金指南委員會於 2026 年 6 月 25 日就凍結約 100 萬套公寓的租金穩定進行投票之前審查文件。 （亞當·格雷/彭博社，蓋蒂圖片社）
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古普塔認為，一攬子租金是一種脆弱的工具，無法充分解決負擔能力危機。相反，他支持針對陷入困境的租戶提供援助，同時允許陷入財務困境的建築物繼續提高租金。
「租金穩定住房中約 30% 的租戶收入達到六位數或更高。與此同時，市價住房中的許多人仍處於貧困線以下，」古普塔說。 “因此，擁有一個為某一部分住房存量提供實質性好處，同時完全排除市場價格租戶的系統。由於凍結部分住房存量，租金可能會上漲，這意味著我們沒有一個完全有針對性的計劃。”
紐約市已經制定了一項凍結符合資格的老年人和殘疾人租金的計劃。古普塔表示，這些計畫應該擴大到更廣泛的低收入者。相反，救濟將僅限於租金穩定的租戶。
古普塔擔心的另一個問題是，租金凍結將鼓勵房東將單位空置。
2026 年 6 月 24 日星期三，紐約市的一棟住宅公寓大樓。 （亞當·格雷/彭博社，蓋蒂圖片社）
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6 月初，Gothamist 報道稱，到 2025 年 4 月，將有超過 57,000 套穩定公寓可供使用。當時，公共住宅官員表示，這個數字並未反映全部情況。這是因為統計中的一些單位目前正在尋找新租戶。
但古普塔辯稱，有些公寓空置。這是因為業主在重新出租之前無法收回修復費用。他認為租金凍結將會加劇這個問題。
許多房東將 2019 年《住房穩定與租戶保護法》視為收入下降的主要催化劑。該法律廢除了所謂的“空置獎金”，允許穩定單位的業主在租戶離開後將租金提高最多20%。房東表示，這些變化使得在將公寓出租給新租戶之前收回公寓裝修成本變得更加困難。
古普塔告訴福克斯新聞數位頻道，他看到了米切爾和他的同事們的想法。並承認許多租屋者正在為支付房租而苦苦掙扎。儘管委員會過去曾嘗試減輕負擔能力壓力，但情況仍然如此。
「在我加入該委員會的五年裡，我們將租金設定為低於我們對建築成本增加的估計。我們將租金設定為低於消費物價指數，並將租金設定為低於該市的工資增長，」古普塔說。
2026 年 6 月 25 日，租金指導委員會投票決定凍結租金後，參與者在紐約市慶祝。 （亞當·格雷/彭博社，蓋蒂圖片社）
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然而，根據租金委員會的收入和負擔能力研究，2022 年至 2025 年間，城市用於支付租戶拖欠租金的一次性交易的支出增加了五倍多，從 1.02 億美元增加到 5.558 億美元。
同一項研究發現，去年 62% 的驅逐發生在固定租金單位的建築物中。這是委員會用來支持凍結租金的重要數據點。
不過，古普塔不同意委員會的政策選擇。但他否認了馬姆達尼重組市政組織後結果已預先確定的觀點。市長在二月份任命了九名董事會成員中的六名。他所有的選擇都投票給扣留租金。
「據我了解，管理層沒有直接或試圖直接影響投票，」古普塔說。 “其他董事會成員告訴我他們是獨立任命的。”
租金指導委員會主席 Chantella Mitchell 在 2026 年 6 月 26 日的租金凍結投票前發表講話。董事會投票贊成凍結。 （亞當·格雷/彭博社，蓋蒂圖片社）
哈里斯已聯繫社會黨市長 MAMDANI，表示她支持可能的 2028 年申辦。
古普塔說：“我從參與的董事會成員那裡聽到的是，在進入委員會的審查過程中，他們沒有詢問或強調他們對凍結租金的立場。”
亞當斯任命的另一位官員克里斯蒂娜·史密斯（Christina Smith）並不同意古普塔的觀點。在投票前不久辭去董事會職務。她在社群媒體上發布的一封公開信中表示，委員會確實這麼做了。它被“重建”，不再是“事實調查組織”，“需要交付凍結租金”。
展望未來，古普塔主要擔心的是，租金凍結將超出他認為合理的範圍，正如馬姆達尼所承諾的那樣。 “我在任期間每年都會扣留租金。”
「我與其他董事會成員進行了幾次討論，我問，『如果你現在投票凍結租金，你會怎麼做？你會在什麼條件下投票支持租金上漲？』」他說。
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他表示，目前他還沒有收到這個問題的明確答案。一些董事會成員告訴他，他們必須等待未來的資訊才能做出明智的決定。
“我不確定是否每個董事會成員都相信這就是未來。或者未來可能會變得更加停滯。四年來一次又一次地停止。隨著馬姆達尼繼續競選，這是一幅非常不同的景象。”
福克斯新聞數位頻道詢問米切爾是否認為凍結租金是一項臨時措施。以及擔心這可能會惡化一些固定租金建築的財務狀況。除投票後發表的聲明外，她拒絕發表評論。
