科羅拉多州約 3% 的房屋歸大型機構所有

為了提高住房負擔能力，特朗普總統上週二發布了一項行政命令，這將使機構購買住房變得更加困難。

特朗普表示：“房屋是為人建造的，而不是為企業建造的，美國不會成為一個租房者的國家。”他同時也承認需要避免大幅降低房屋價值、以致現有房主受到傷害的政策。

但該行政命令在科羅拉多州的影響可能不會那麼大，因為那裡的大型機構所有權最初受到限制，而且高價格降低了投資者可以獲得的回報。

支持科羅拉多州房地產投資者的組織科羅拉多 RE-CON 的創意總監特洛伊·米勒 (Troy Miller) 表示：“我認為這是為 2021 年頭條新聞制定的政策，在問題已得到解決的 2026 年條件下實施。意想不到的後果將打擊該政策聲稱要幫助的人。”

米勒指出，大型機構投資者連續六個季度成為全國住宅物業的淨賣家。大型機構在 2024 年僅購買了所有已售房屋的 0.3%，其購買量與 2022 年相比下降了 90%，而 2022 年因疫情而出現了短暫的增長。

“它針對的是一個已經通過市場力量解決的問題。當數學不再適用於當前估值時，機構資本就會退縮，”米勒說。

然而，消費者權益倡導者和房地產經紀人不得不應對因價格過高而被排除在市場之外的沮喪買家，他們稱讚住房負擔能力問題正在得到最高層所需的關注。

“全國房地產經紀人協會感到鼓舞的是，政府和國會議員專注於解決國家的住房負擔能力和供應危機，”該協會的宣傳總監香農·麥克加恩(Shannon McGahn)在一份聲明中表示。 “我們的共同目標是確保人們有足夠的居住空間，擴大擁有住房的機會——尤其是首次購房者——並確保住房政策加強社區而不是限制機會。”

總部位於西雅圖的房地產研究和經紀公司 Redfin 估計，投資者擁有丹佛都會區約 13% 的房屋和公寓，他們在第三季度購買了 1,160 套房產，比去年同期下降了 9%。 Redfin 檢查所有權記錄中的 LLC、Inc.、Trust 等條款，以確定投資者所有權。

根據州人口統計辦公室去年夏天應科羅拉多州立法機構的要求完成的一項分析，總統命令所針對的大型機構可能擁有約 3% 的住房存量，低於 3.8% 的全國平均水平。

“2023 年的數據顯示，有 47,152 套企業擁有的住房單位，其中 6,571 套或 13.3% 由兩大超級業主（超過 1,000 套）擁有。科羅拉多州的數據表明，全州的企業所有權並不高度集中在少數業主手中，而是
相反，它的分佈更廣泛，導致價格操縱的可能性更低。然而，有些財產的集中度略有增加，”報告總結道。

批評者認為，投資者所有權，尤其是機構所有權，推高了房價，並阻止了許多缺乏競爭財務資源的潛在買家成為房主並積累財富。更一般地說，只使用現金的買家很容易擊敗依賴抵押貸款融資的買家，這在 2021 年和 2022 年市場上的房屋收到多個報價時引起了強烈的不滿。

房地產分析公司 Attom 的數據顯示，第三季度科羅拉多州大約十分之四的房屋銷售是現金買家。 Attom 將機構買家定義為一年內在特定市場購買 10 套或以上房屋的買家，預計第三季度這一比例為 5.5%，低於去年的 6.1%。

機構住房所有權提供了一個罕見的交集，特朗普的議程與科羅拉多州民主黨立法多數派保持一致，這可能會影響其自己的有關該問題的法案。另一個可能一致的領域是提議將信用卡利率上限控制在 10%。科羅拉多州帶頭限制貸款機構對某些貸款產品收取的利息。

目前的理解是，“機構投資者”一詞涵蓋了擁有 1,000 套或以上房屋的投資者，但一旦財政部在未來幾週內製定最終規則，這種情況可能會發生變化。如果將定義縮小到包括有限責任公司和其他商業實體，這可能會釋放更大部分的住房存量，但也會阻礙使用出租房屋賺取收入的小投資者。

丹佛 Atlas Real Estate 首席執行官兼合夥人托尼·朱利安內爾 (Tony Julianelle) 表示：“我們必須拭目以待，看看單戶住宅意味著什麼，機構投資者意味著什麼。”

Atlas在七個州擁有約2,000處出租房產，這超出了預期限制，並管理著約6,000處出租房產。但該公司很難說是 Invitation Homes 或 Progress Residential，後者各擁有 80,000 多套住房，主要分佈在東南部。

阿特拉斯逐家建立自己的投資組合，經常在其他人害怕或無法購買時介入。朱莉安內爾說，公司平均花費 20,000 至 30,000 美元來準備每套房屋出租。

“金融危機導致了機構在這一領域的存在。沒有機構資本，就沒有價格下限，”朱利安內爾說。

禁酒令的支持者沒有意識到，住房危機本來可能會更加嚴重。他說，如果沒有私人資本的干預，更多的人可能會失去家園，復甦可能需要更長的時間。他說，阿特拉斯一直專注於購買新的出租房屋並幫助其長期租戶過渡為所有權，他表示該行業應該更廣泛地關注這一點。

管理層不能合法地強迫機構投資者出售，這會侵犯他們的財產權並可能迅速壓低價格。該行政命令在技術上也沒有禁止他們購買單戶住宅。

但它正在取消政府資助機構在融資購買方面提供的支持。它還阻止了對住房和城市發展等機構持有的止贖房產的投標，這些機構和首次購房者都對此類業務感興趣。

全國房地產經紀人協會的麥克加恩指出，在 11 月份的 NAR 年會上，該組織通過了一項政策，旨在鼓勵大型機構租賃住房業主將其房產歸還給自住業主，同時允許整體住房存量繼續增長。

特朗普政府似乎正試圖解決這個問題，允許機構為“建租”社區購買新房，同時阻止聯邦政府對未來購買現有房屋的支持。

房地產研究公司 Cotality 首席經濟學家 Thom Malone 在一封電子郵件中表示：“限制投資者購買可能會給房價帶來一些下行壓力，但考慮到大多數投資者都是小規模買家而不是大型機構參與者，總體影響可能不大。”

馬龍指出，該行政命令包括一項排除條款，允許機構投資者在建房出租方面保持活躍。例如，在商業城，NexMetro Communities 和 Oxenfree 將私募股權資金帶到桌面上來建造新的住房存量，而不是鎖定它。