預期在經濟現像中的重要性怎麼強調都不為過。家庭對未來收入的預期決定了他們的消費。未來的結果決定投資和股市估值。同樣，較高的預期房價成長會提高住房財富的預期價值，導致一些家庭增加非住宅消費。由於住房是主要抵押品，最好的前景也是放鬆信貸限制並刺激住宅債務和投資，從而鼓勵經濟週期的波動。然而，儘管它很重要，但房子並沒有表明經常使用或受到特別重視的期望價格。
過去兩年房價的快速上漲引發了人們對新的房地產泡沫正在形成的擔憂。在這種情況下，它與涉及住房預期的分析特別相關。幾天前，我發表了一篇關於這個主題的研究，將 2025 年底的情況與 2005 年房地產泡沫中期觀察到的情況進行了比較。該分析是基於對八個大城市地區的調查，調查問卷與 2005 年使用的問卷幾乎相同，以便進行比較。
結果顯示出許多相似的心理和行為模式。對房地產成長的看法正在系統性地增長，遠高於價格本身，根據經濟水平存在顯著差異，產生甚至加劇了2005年已經觀察到的等級。另一方面，對未來價格成長的預期明顯表現出推論的一面：認為近期成長較快的人也預期短期和長期升值幅度會更大。同樣，與2005年一樣，「現在是買房的好時機，因為未來的房子會更貴」佔據了購房的首要原因，尤其是在中高收入階層，而尋找出租房屋的困難則是未來購房者、經濟水平最低的群體和巴塞羅那市的主要動機。
如今，對失去財產的恐懼是需求的主要驅動力
一個有趣的方面是檢查人員對房價潛在升值的看法。 2025年，高達89%的受訪者表示有預估，此水準略低於2005年的94.5%。大約30%的樣本認為預估將超過50%，而2005年這一比例達到了40%。評估城市的順序改變了。 2025年，馬拉加和瓦倫西亞將位居榜首，而2005年，榜首則被巴塞隆納和馬德里佔據。
但隨後我們會經歷新的投資泡沫的安裝嗎？從宏觀經濟的角度來看，泡沫被定義為房價上漲大部分不符合經濟基本面的情況。與2008年之前的時期不同，當前的繁榮是建立在實際基礎上的：GDP和就業增長、人口增長和低息增長加上充足的住房供應，開發了房價增長的90%至95%，而在真正的泡沫中，只有55%開發了。此外，家庭和公司的財務狀況也更健康。 2005年，建築和房地產活動信貸餘額佔GDP的27%，而目前僅達5.8%；家庭購置信貸佔GDP的比例為50%，而2025年下半年僅佔GDP的30.8%。
然而，從更微觀的角度來看，房地產泡沫是個人因為預期未來價格會更高而購買房屋的情況。從這個角度來看，有明顯的證據表明房價預期過高，儘管與 2005 年不同的是，將住房視為一項良好的投資對當前購買的影響較小。如今，FOMO（害怕失去擁有房產的機會）是喪失抵押品贖回權的主要驅動力，並反映在最低折扣上，與 2007 年類似，相對於賣方因擔心其他買家可能搶先而提出的價格。但與2005年不同的是，今天的銀行業正在吸取金融危機的教訓，歐洲央行的信貸政策應該起到緩解泡沫的作用，而不是加速泡沫的作用。
