貢獻者：為像《永遠的加州》這樣的全面城市實驗掃清道路

本月初，矽谷夢想家提議 建設一座擁有40萬人口的城市 位於舊金山東北 50 英里牧場的製造中心發布了詳細的渲染圖 他們的計劃。它與美國以前所見過的任何東西都不同：地理位置是郊區，設計卻是強烈的城市化。

新城區將建成一 實體網格設有環環相扣的道路、快速交通路線以及供行人和騎自行車者使用的綠道。該市人口密度較低的社區將被劃分為 85 英尺高的公寓樓，幾乎比 1880 年之前建造的任何公寓樓都要高。購房者將能夠像在 19 世紀的布魯克林購買房地產一樣購買房屋，而不是在郊區擴張。

這一願景——如此遙遠、如此密集——代表著與通常在遠郊邊境暢銷的東西的徹底決裂。 兀蘭德克薩斯州是過去 50 年來最成功的郊區開發項目之一，距離休斯頓僅 30 英里，主要圍繞單戶住宅建造。只有在住房條件極其匱乏的加州，你才能想像出售遠離現有就業中心的美國人公寓。

然而，“永遠的加州”不僅僅代表著灣區的賭注 結尾 住房短缺為中央谷的“超級搬家”創造了一個強大的市場。相反，這是將過去 30 年的城市經濟研究付諸實踐的大膽嘗試。

這項研究的一個教訓是，現有社區的“建設”是 經常煩人 給住在附近的人們。 （如果可以的話，把你的新城市放在其他地方。）

第二個教訓，更重要但不太直觀，是將更多的人和企業聚集到一個小的地理區域 它使每個人都更有生產力。在附近生活和工作的人們互相學習。他們可以承擔商業風險，因為如果計劃不成功，他們就會等待其他機會。龐大的勞動力市場為工人提供了議價能力，讓他們能夠找到合適的雇主。個人和公司還可以從共享建造固定成本較高的設施中受益，例如歌劇院或機場。經濟學家將這種好處稱為城市密度的“鄰近效益”。

但有一個問題：建造房屋或小型公寓樓的小規模開發商無法享受到密度帶來的集群優勢。如果開發商安置的人開餐館或給員工加薪，開發商就不會受益。單純的建設者無權獲得城市集體想像力的收益。因此，如果開發人員只顧自己的設備，則根本不會在密度上進行投資。鄰避壓力讓事情變得更糟。

California Forever 的大賭注是，通過獲得足夠的土地從頭開始建設整個城市，投資者可以利用集聚的經濟優勢。聯排別墅及其公寓可能會虧損，但由此產生的人口密度將增加市中心辦公區和製造區的價值。由於擁有住宅用地的投資者也擁有市中心和製造業區，他們會考慮新建築給整個社區帶來的好處，而不僅僅是潛在居民為住在新建築中支付的費用。

擁有這些設施也為加州永遠提供了強有力的動力來改善學校和公共安全，並緩解交通擁堵。在大多數大城市，善意的規劃者缺乏消除城市僵局的資源和激勵措施。在《永遠的加州》中，投資者的財富取決於蓬勃發展的城市化進程。

如果它開始的話。

建立新城市的障礙令人畏懼。如今，在美國幾乎任何地方，一項重大開發項目都需要多個地方、州，有時甚至是聯邦機構的批准，每個機構都擁有否決權。 研究 我們中的一位發現，嚴格的土地使用法規鼓勵開發商追求較小的項目，最終導致建築業的分裂。這降低了製造業的生產力和創新。

至少，California Forever 項目需要獲得市（Suisun）、縣（Solano）以及最終州機構（加州水資源控制委員會）的批准。每項批准都會引發《加州環境質量法案》的審查，並可能引發數年的訴訟和延誤。索拉諾縣主管已經 他說 永遠的加州，“去別的地方吧。”如果她說服了兩位同事，這個項目就宣告失敗。

加州需要 百萬 新住宅。該州已經通過了數百項住房法，但很少有 移動針 在生產中。鄰避主義勢力根深蒂固。在投資者的支持下，“永遠的加州”可以將矽谷的活力傳遞到中央谷，以開發一個由密集城市住房和高科技建築組成的高效且可擴展的社區。任何一個市縣都不應該對如此重要的項目有絕對的否決權。

清潔能源政策提供了前進的道路。在 馬薩諸塞州 和 加利福尼亞州立法者為國家重要的能源和交通項目制定了“全面許可”計劃。州長領導下的一名官員在聽取了許多州和地方參與者的建議後做出了批准該項目的決定，這些參與者傳統上對該項目擁有否決權。

綜合許可模式應擴展到全州的城市開發項目，包括永遠的加州。一代人之前，加州最高法院表示，地方政府有權力 注意義務 他們所在地區的需求。但 經驗 事實表明，地方民選官員很少能成為地區利益的好管家。一條新的國家許可途徑可能會開啟明天城市建設的重要實驗。

克里斯·埃爾門多夫 (Chris Elmendorf) 是加州大學戴維斯分校的法學教授。埃德·格萊澤是哈佛大學經濟學教授。