2025-26年經濟調查：應充分利用城市土地的死資本

週四（2026 年 1 月 29 日）發布的《2025-26 年經濟調查》強調了與城市土地利用和便利設施相關的問題，將主要城市的土地確定為“死資本”。

調查指出，“用經濟學術語來說，死資本是指無法發揮生產資本作用的資產”，並補充說，由於監管或法律限製或市場效率低下，此類資產無法為經濟活動做出貢獻。報告指出，許多城市的土地“由於限制性的土地使用法規、所有權不安全、市場分散以及導致土地回收減少的投機激勵等綜合因素而成為死資本”。

根據限制性土地使用法規，調查規定了開發控制法規（DCR），包括低建築面積指數（FSI）和低容積率（FAR），以及固定單位土地上的建築面積上限。調查補充說，這些限制了垂直增長並導致向外的空間擴張，造成城市地區人為收縮並增加土地價值。它還增加了基礎設施交付的單位成本，減少了住房供應並推高了價格。

州政府和城市發展機構正在“修改 DCR，並在零碎的基礎上額外提供額外的 FSI”，然而，需要進行徹底的重新思考，作者指出欽奈大都會發展局的新總體規劃，其中包括在某些地區提高 FSI 並指出混合用途開發。調查還指出了城市適應的資源，例如住房和城鄉建設部製定的公交導向型發展（TOD）計劃指導文件。

它警告說，FSI 和 FAR 的增加可以釋放經濟價值，但如果不開發配套基礎設施，由此產生的密度將帶來額外的挑戰。與紐約和香港等全球城市相比，除了商業區等密集區域外，印度城市的 FSI 較低。這些服務可能包括衛生設施、供水和公共交通。該部門缺乏適當的規劃將帶來額外的挑戰，例如交通擁堵、水資源短缺或衛生措施不足。

調查指出，使土地成為“死資本”的第二個障礙是土地所有權缺乏明確性，並強調“安全、可轉讓的產權”對於土地發揮資本作用至關重要。調查指出，中央政府已根據數字印度土地記錄現代化計劃 (DILRMP) 採取措施解決這些問題，並註意到了唯一地塊識別碼 (ULPIN) 或 Geo-Aadhaar 以及國家通用文件註冊系統 (NGDRS) 等發展。卡納塔克邦（Bhu Suraksha 計劃）和 Telangana（Bhu Bharati Portal）等邦在土地登記和轉讓的某些方面的數字化方面也取得了進展。