抵押貸款：銀行降息的原因及其對房價的影響

已經是 12家銀行最近開始降低抵押貸款利率。關鍵是，貸款准入門檻的降低重新引發了一個直到最近似乎難以回答的問題： 這是否是另一個新階段的開始？ 阿根廷的房貸融資？

人流量不小。 2025年下半年之後以利率大幅上漲為特徵公私機構開始撤退。剪裁 直接影響配額的價值 y 提升家庭購買力 尋求住房。

對經濟學家費德里科·岡薩雷斯·魯科（Federico González Rouco）來說，這個解釋超出了銀行之間的競爭的範圍。 」他們不互相競爭。他們正在扭轉去年的成長進程這位專家表示，轉捩點出現在去年10月大選後，當時經濟預期的改善開始轉移到金融市場，現在又轉移到房貸市場。

其中 最近降低費率的實體 Banco Hipotecario 已從 10.5% 降至 9.5%。 Petersen Group 的銀行從 12% 上升到 8.9%。 Banco de Corrientes，從 12% 下跌至 9.9%。 Banco Provincia 是唯一不屬於 UVA 的銀行，該銀行將抵押貸款成本從 39.2% 降低到 31.2%。

他們還添加幾個月前已經開始走這條路的實體。工商銀行為證明資產的客戶提供6.9%的優惠利率。 BBVA 將其比例降至 7.5%。桑坦德銀行將這一比例從 15% 提高到 9.5%。而巴塔哥尼亞則從 14% 降至 12.5%。

但要回答現在正在發生的事情以及對房地產市場未來的預期， LA NACION 與 Banco Hipotecario 進行了交談，該銀行是該國擁有最大抵押貸款組合的私人銀行之一。

1）為什麼抵押貸款利率下降？

「利率正在下降，因為經濟狀況正在改善，」Banco Hipotecario 住房信貸總監 Diego Gatto 總結道。

據該執行官稱， 降低貸款利息的決定與宏觀經濟變數的演變直接相關。 「減少產量符合宏觀經濟條件，我們認為必須減少產品，」高階主管解釋。

然而，目前下降的背後還有另一個鮮為人知但了解信貸未來的關鍵因素： 投資組合的證券化。

2）證券化是市場成長的關鍵嗎？

加托認為，要讓信貸供應真正龐大， 銀行必須出售其投資組合。 「由於住房赤字，阿根廷整個金融體系無法滿足房屋貸款的需求，」他指出。

這意味著實體 他們出售抵押貸款 （之前授予個人） 對長期投資者 – 例如退休基金或退休保險 – 向銀行購買貸款。然後，他們用這些信用創建信託，將其轉換為金融資產，並將其引入資本市​​場以產生利潤。因此，您不必等待 20 或 30 年才能償還信貸，而是可以快速從這些資金中獲得信貸，從而擁有更大的放款能力並繼續提供信貸。

據經理介紹， 該實體是 2018 年 UVA 信貸週期內唯一的抵押貸款證券化機構。今天，他保證， 重複這種經驗的條件正在逼近。 「如果一切順利，這種可能性可能會在今年下半年發生，」他預測。

對行政人員來說， 證券化不僅僅是一種金融工具：它是阿根廷抵押貸款市場實現規模飛躍的關鍵。 「阿根廷的住房信貸份額可能會增加 10 倍，」他認為。

雖然他澄清了 增長不會立竿見影解釋說，這將在未來幾年顯著擴大貸款供應。 「我們還有很多事情要做，還有很長的路要走，」他說。

3）降息還會繼續嗎？

加托相信這一點 利率仍有持續下降的空間 特別是如果證券化進程繼續進行並且金融穩定得以建立。

不過，它澄清了這一點 分析不應只關注減息鑑於「今天的房地產仍處於低美元價格。如果經濟繼續穩定且信貸回歸， 這些價格可能會開始上漲“，他解釋道。

4）我們正在經歷長期的成長週期還是暫時的改善？

加託的樂觀是建立在穩定的基礎上的。考慮一下， 隨著通貨膨脹的緩解，人們不再對 UVA 感到恐懼，轉而尋找自己的家。。 「抵押貸款是唯一不能改變自身的金融產品；必須滿足市場條件，」他解釋。

對行政人員來說， 最終目標是讓抵押信貸成為阿根廷人的穩定工具，而不是依賴暫時的高峰。加托預測，如果條件成立，價格可能會 達到 6% 或 7% 的水平與該地區經濟較穩定的其他國家類似。

5）現在貸款好還是等待貸款好？

「如果你猶豫現在是否要這樣做或等待，我認為你應該現在就這樣做，因為即使你可能會獲得稍高的利率，但你的擁有成本會較低，」他認為。

他認為，隨著需求的增加， 目前處於歷史低點的房地產價值可能會開始上漲。因此，對加託來說， 當下時刻提供了雙重機會：在市場完全恢復之前利用便宜的價格。

這位高層表示，重新啟動將使該行業的 GDP 參與程度更加接近地區標準。 擺脫當前的住房赤字。數位化、物價穩定和金融體系的成熟是阿根廷抵押信貸新階段的支柱。

6) 如今信用接受者的情況如何？

根據 Banco Hipotecario 的數據，目前 平均請求金額約為 7500 萬美元相當於約 以當前匯率計算為 50,000 美元。 平均而言， 買家支付房產價值 50% 至 55% 的資金。

關於收入， 一個家庭每月必須出示約 390 萬美元才能獲得 3500 萬美元的貸款。然而，目前在該實體接受貸款的人的平均收入 超過 500 萬美元。

同時，該銀行也在推動數位化進程。根據實體數據， 如今 96% 的家庭完全以數位方式處理他們的信用 僅需 10 至 15 天即可獲得批准，這是在開始恢復勢頭的市場上完成房地產交易的關鍵時期。