在 2020 年代的大部分時間裡，陽光地帶一直是美國房地產市場的成長故事。奧斯汀、鳳凰城、坦帕和類似的大都市已成為目的地市場，吸引了高成本地區的移民，並產生了主導房地產覆蓋範圍的升值和租金增長。人們向南和向西遷移，供不應求，價格持續上漲。
這種動態已經改變。奧斯汀的房價正在下降，許多陽光地帶租賃市場的租金也在下降。這並不是因為需求下降，因為人們仍在搬到這些大都市。
原因在於等式的另一邊，繁榮時期的新建築最終遇到了移民浪潮，在某些情況下甚至超過了移民浪潮。結果是，房地產市場幾乎與美國人所認為的一切發展方向背道而馳。
在接受 TheStreet 獨家採訪時，BiggerPockets 首席投資長 Dave Mayer 解釋了主要陽光地帶市場正在發生的情況，以及為何供給側已成為一個悄然活躍的變數。
「以奧斯汀為例，需求巨大。很多人搬到那裡，但他們過度建設，」市長告訴 TheStreet。 “這就是價格下降的原因。這就是這些市場租金下降的原因。我們在許多陽光地帶市場都看到了這種情況。”
房地產動態塑造陽光地帶房地產市場
雖然奧斯汀是處於這一變化中心的美國主要市場，但市長的論點並非從這裡開始。相反，他引用了許多分析師在預測房地產市場走向時忽略的一個變數。
需求是房地產覆蓋範圍幾乎所有方面的方程式的一部分，但邁耶認為，到 2026 年，供應將發揮比人們意識到的更大的作用。
「人們最忽視的指標是供應方面，」梅耶爾告訴 TheStreet。 “市場上有多少需求，如果人們搬進來，如果有淨移民，如果有人口增長。非常重要。這還有待觀察。但眾所周知，市場還有另一面。需求是一個，供應是另一個。有多少住房供應以及通過新建築提供的住房供應量很重要。”
陽光地帶是一個明顯的例子，說明了供應方被忽視時會發生什麼。在新冠疫情時代，奧斯汀、鳳凰城、坦帕和類似大都市的移民浪潮產生的需求超出了這些市場當時的供應能力。房屋建築商按照數據告訴他們的方式做出反應並進行相應的建造。
有關住房市場和房地產投資的更多資訊：
- 房地產市場變化後美國人面臨重大決定
- 新房市場的變化對購屋者來說是一個巨大的機會
- 美國人將得到有關潛在房地產市場崩潰的直截了當的信息
經過多年的積極建設，庫存已經到位，在一些地鐵中，庫存的接近速度快於吸收增加的需求的速度。結果，價格和租金正在走軟。
整個地區的情況並不統一。一些陽光地帶市場仍在升值，特別是那些以建築衡量的市場。相關的轉變集中在過度建造最嚴重的地鐵中，奧斯汀是最明顯的例子，佛羅裡達州和亞利桑那州的部分地區也出現了類似的動態。
使這些市場在 2021 年至 2023 年期間成為明星的同樣的需求現在正在與供應管道競爭，甚至在某些地方超過了供應管道。
Shutterstock
這對 2026 年購屋者和投資者意味著什麼
陽光地帶的價格疲軟並不意味著該地區是一個糟糕的選擇，但這確實意味著買家和投資者正在對 2021 年至 2023 年的情況採用過時的假設。在移民熱潮期間提供輕鬆升值的市場不一定是現在同樣成功的市場。
對於任何購屋、評估出租房產或利用資本搬遷的人來說，新的現實可能需要對市場的表現有不同的解釋。
他告訴 TheStreet：“我個人認為，在過去三四年以及未來的市場表現中，起主要作用的是人們對於承受能力的看法。” “這是我四五年來的個人投資論點，這是一個強有力的論點。在普通市場上的普通人能買得起普通住房的地方，住房銷售得很快。”
應用於陽光地帶，可負擔性理論有助於解釋繁榮和當前的轉變。當移民浪潮開始時，奧斯汀、鳳凰城和類似的大都市相對於沿海市場來說相對便宜。這波浪潮使物價上漲的速度超過了當地收入的上漲速度，影響了最初吸引移民的負擔能力。
梅耶爾指出的對比是中西部地區，該地區的負擔能力在同一時期保持不變。平均薪資的普通人仍然可以負擔得起普通住房的市場沒有出現同樣的需求激增，但也沒有出現同樣的供應超調或同樣的價格波動。它們正在產生緩慢而穩定的回報，而不是陽光地帶的繁榮和冷卻模式。
對於規劃下一步行動的買家和投資者來說，陽光地帶最近的業績記錄並不是其近期表現的可靠指南。當前的變化對於任何致力於舊故事的人來說都是令人不安的。對於那些專注於供應和承受能力的人來說，這表明在 2026 年最容易獲勝的市場可能不是 2021 年至 2023 年的市場。
陽光地帶住房轉變的關鍵要點
- 主要城市陽光地帶的價格和租金正在下降： 邁耶表示，奧斯汀是一個突出的例子，但這種模式在整個陽光帶上都可見。該機制在繁榮時期過度建設，現在供應氾濫的速度快於需求的吸收速度。
- 供應是住房分析中最被忽略的變數： 邁耶說，大多數報導都集中在移民和就業成長等需求方訊號。供應方決定需求是否會轉化為價格上漲或價格疲軟。
- 新冠時代的繁榮已經剝奪了市場的基本面： 在供應無與倫比的情況下，刺激政策、低利率和大量移民刺激了需求。新建築已經佔據主導地位，現在在一些陽光地帶的地鐵中已經超過了。
- 可承受性是邁耶的核心投資論點： 市場在普通人買得起普通房子的地方發揮作用。陽光地帶在新冠疫情期間的卓越表現放大了這種關係，而當前的轉變在某種程度上是對這種關係的回歸。
- 2021 年的認知敘事買家已經過時： 圍繞陽光地帶最近的升值故事進行規劃的買家和投資者現在的假設與供應數據顯示的情況不符。
相關：房地產市場轉變後美國人面臨重大機會
